Spørsmål og svar


Generalforsamling

Ja, du bør absolutt delta. Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ, og det er her du har muligheten til å påvirke driften av borettslaget og bomiljøet ditt. Det er bare generalforsamlingen som kan godkjenne årsregnskap og årsberetning, samt velge nytt styre. Et godt og representativt styre er viktig for å ha et velfungerende borettslag.

Du kan selv være med på å bestemme hvilke andre aker som skal tas opp på generalforsamlingen. I god tid før generalforsamlingen skal avholdes, vil du motta et varsel om fastsatt dato med en frist for innlevering av saker som ønskes tatt opp. Dette er en god mulighet for deg til å få fremmet og behandlet saker som du anser som viktig i ditt borettslag. I utgangspunktet er ingen sak for stor eller for liten, men dersom en sak anses lite egnet for generalforsamlingsbehandling vil kanskje styret drøfte med deg om saken heller bør behandles på et styremøte. Dersom du likevel ønsker å få behandlet saken på generalforsamlingen, har du rett til det.

Ordinær generalforsamling avholdes en gang pr. år innen utgangen av juni måned. Godkjenning av årsregnskap og årsmelding skal alltid behandles her. Andre saker som behandles er valg av styre, eventuell styregodtgjørelse og andre saker som er innkommet fra andelseierne og eventuelle saker styret ønsker å legge fram for generalforsamlingen.
 
Ekstraordinær generalforsamling avholdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst 10 % av andelseierne krever det. En enkelt andelseier kan likevel ikke kreve at det blir avholdt ekstraordinær generalforsamling. I borettslag med mindre enn 20 andelseiere kreves det at det er minst to andelseiere som fremsetter krav om å avholde en ekstraordinær generalforsamling.

Styret skal i god tid før generalforsamlingen varsle alle andelseiere med kjent adresse om dato for nå generalforsamlingen skal avholdes. Dette forhåndsvarselet skal inneholde en frist for innlevering av saker som den enkelte andelseier ønsker å ta opp på generalforsamlingen. Det er viktig at fristen overholdes. For seint innkomne saker har ikke styret plikt til å ta med i innkallingen/sette opp på sakslisten på generalforsamlingen.
 
Etter at fristen for innlevering av saker er gått ut, skal styret sende ut innkalling til generalforsamlingen. Innkallingen skal sendes alle andelseiere minst 8, men ikke mer enn 20 dager før generalforsamlingen skal avholdes. Saker som skal behandles på generalforsamlingen må være nevnt i innkallingen. Dette for at alle andelseierne skal kunne se hva som skal opp på generalforsamlingen og kunne ha tid til å tenke gjennom hvordan man stiller seg til de saker som skal behandles.

Alle andelseiere har rett til å møte på borettslagets generalforsamling. Dersom noen er sameiere, har begge (alle) rett til å møte. Også andelseiers ektefelle, samboer og eventuelle andre husstandsmedlemmer har rett til å møte. Selv om det møter flere medlemmer fra en husstand, er det kun andelseier som har stemmerett. En andel/husstand = en stemme. 
 
Styret i borettslaget har møterett. Dette gjelder også for styremedlemmer som ikke er andelseiere i borettslaget. Styreleder har dessuten møteplikt, med mindre han/hun har gyldig forfall eller det er åpenbart unødvendig å møte. Det er kun styremedlemmer som også er andelseiere i borettslaget som har stemmerett. 
 
Personer som leier en bolig i et borettslag har møterett. Det er en forutsetning at leietakeren leier hele boligen og ikke bare et rom i denne. Leietakeren har ikke stemmerett.
Forretningsfører har ikke bare møterett, men også møteplikt (med unntak for gyldig forfall eller i de tilfellene det er åpenbart unødvendig å møte). Borettslagets revisor har møterett. Verken forretningsfører eller revisor har stemmerett.

Generalforsamlingen er i utgangspunktet et lukket møte der bare personer som har møterett etter borettslagsloven §§ 7-2 og 7-3 har adgang. Generalforsamlingen kan imidlertid selv bestemme at andre får møte. Dersom det møter noen uten møterett (for eksempel presse), kan generalforsamlingen stemme over- og vedta (med vanlig flertall) at vedkommende skal få lov til å være tilstede.

Styret/generalforsamlingen kan også invitere andre personer til å være tilstede under generalforsamlingen og gi dem talerett. Dette kan for eksempel være teknisk sakkyndige i forbindelse med behandlingen av ombyggingsarbeider. Generalforsamlingen kan imidlertid ikke gi andre enn andelseierne stemmerett.

Ja, det kan han. Dersom du som andelseier ikke har anledning til å møte, kan du gi en annen person fullmakt til å møte og stemme på dine vegne. Du kan fritt velge hvem du vil ha som fullmektig, men det må være en bestemt navngitt person. Vedkommende trenger ikke selv å være andelseier, men kan være det. Ingen kan imidlertid være fullmektig for mer enn én andelseier på samme generalforsamling. En person kan derfor maksimalt ha to stemmer i et borettslag; en som andelseier og en som fullmektig.
 
En fullmakt bør være skriftlig, datert og inneholde navnet på fullmektigen og deg som andelseier. Det anbefales derfor å benytte mal for fullmakt som blir sendt til deg sammen med den endelige innkallingen til generalforsamlingen. Ved utfylling av fullmakten, kan du ikke skrive hva din fullmektig skal stemme for deg. En fullmakt som inneholder et slikt forbehold vil være ugyldig, og bli sett bort fra ved avstemming.

Nei, det har dere ikke. En andel (en bolig) har kun en stemme. Dersom dere eier en andel i et borettslag sammen, må dere bli enige om hva dere skal stemme, eventuelt la være å stemme.

Loven stiller ikke noe krav om et bestemt minsteantall stemmeberettigete på generalforsamlingen. Det betyr at dersom det er få som stiller opp på generalforsamlingen så vil de som er til stede få stor innflytelse over de beslutninger som tas/vedtakene som fattes.

På generalforsamlingen treffes beslutninger med alminnelig flertall, med mindre det er fastsatt i loven eller vedtektene at det er nødvendig med et annet flertall (for eksempel to tredjedels flertall). Alminnelig flertall vil si at et forslag får mer enn halvparten av stemmene. Flertallet beregnes ut fra avgitte stemmer. De som ikke har stemt eller har stemt blankt regnes ikke med.

I de viktigste sakene kreves det to tredjedels flertall av avgitte stemmer i generalforsamlingen for å kunne treffe en beslutning/fatte vedtak.

Eksempler på dette er vedtektsendringer og fysiske endringer av bygningen ut over det som er vanlig forvaltning og vedlikehold i borettslaget. Bygging eller innglassing av balkonger, tilbygg og installering av heis, er eksempler på dette.

Vanlig vedlikehold kan vedtas av styret selv om det vil bli kostbart. Styret har en plikt til å sørge for forsvarlig vedlikehold av borettslagets eiendom, selv om det vil bety store kostnader for borettslaget. Dersom borettslaget skal finansiere vedlikeholdet med lån, er det imidlertid krav om to tredjedels flertall for å gi banken førsteprioritets sikkerhet i borettslaget eiendom. Dersom banken godtar å få sikkerhet etter pantedokumentet til sikkerhet for andelseierne innskudd, kan styret normalt foreta låneopptaket uten noe samtykke fra generalforsamlingen. 

Hvis borettslaget skal kjøpe eller selge fast eiendom, må dette vedtas med to tredjedels flertall på generalforsamlingen. Det samme gjelder andre rettslige disposisjoner som for eksempel å gi noen en tinglyst veirett over borettslaget eiendom.

Generalforsamlingen kan kun fatte vedtak i saker som hører inn under borettslagets formål, dvs. hva borettslaget har lov til å drive med. Borettslagslovens krav er at vedtaket skal ha en tilstrekkelig sammenheng med bo- og eierforholdet i borettslaget. Generalforsamlingen kan for eksempel ikke vedta å kjøpe en hytte på fjellet til bruk for andelseierne. 
 
Generalforsamlingens vedtak må heller ikke innebære noen urimelig eller usaklig forskjellsbehandling av eierne. Generalforsamlingen kan for eksempel ikke lovlig vedta at felleskostnadene til de under 40 skal reduseres med kr 1.000,- pr. mnd fordi de ofte har små barn og store utgifter privat. 

Bruksoverlating/utleie

Formålet i borettslag er basert på et grunnleggende prinsipp om brukereie, det vil si at eieren skal bruke boligen selv. Det er derfor satt grenser for den enkelte andelseiers anledning til å overlate bruken av boligen til andre.

Andelseieren har imidlertid rett til å overlate bruken av hele boligen i inntil tre år dersom han/hun har bodd i boligen selv i minst ett av de to siste årene. Dersom det er andelseiers ektefelle, andelseierens eller ektefelles slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn som har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene anses også vilkåret for botid å være oppfylt.

Dersom kravet til botid er oppfylt, kan andelseier søke styret om godkjenning til å overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år uten å oppgi noen grunn for hvorfor man ønsker dette.

Grunnen til at andelseier må søke om godkjenning, er at borettslaget skal ha en mulighet til å foreta en vurdering av den personen som det ønskes å overlate bruken til. Den viktigste grunnen for å kunne nekte en leietaker, er at det foreligger en velbegrunnet frykt for at leieren vil opptre til sjenanse for de øvrige som bor i borettslaget.

Hovedregelen for å kunne leie ut, er at andelseieren har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Dette gjelder imidlertid ikke utleie til nærstående. Med nærstående menes:

Andelseiers ektefelle
Andelseiers slektninger i rett oppstigende linje (foreldre og besteforeldre osv)
Andelseiers slektninger i rett nedstigende linje (barn og barnebarn osv)
Andelseiers fosterbarn
Andelseiers ektefelles slektninger i rett oppstigende linje (ektefelles foreldre og besteforeldre osv)
Andelseiers ektefelles slektninger i rett nedstigende linje (ektefelles barn og barnebarn osv)
Andelseiers ektefelles fosterbarn

Oppregningen er uttømmende. Det betyr at andre slektninger ikke er omfattet av denne bestemmelsen. Selv om du i utgangspunktet fritt kan leie ut til din datter, må du likevel på forhånd søke styret og få godkjennelse. 

Ja, det kan de. Så lenge du, som andelseier, bor i boligen, kan du fritt overlate bruken av deler av boligen til andre uten å søke styret om dette.

Borettslag, sameie eller boligbyggelag

Boligbyggelag og borettslag er to forskjellige begreper. 
Mange blander disse, derfor kan det være greit med noen definisjoner.


Boligbyggelaget bygger, omsetter og forvalter boliger. Boligene organiseres oftes i borettslag. Larvik Boligbyggelag består av mange borettslag.

Borettslaget er et eget selskap som eies av de som bor der. Når du kjøper en bolig i et borettslag, blir du samtidig andelseier i selskapet. Du kan fritt omsette boligen til markedspris.

Andelseierne i borettslaget eier bygninger og tomt i fellesskap, og tar beslutninger om oppussing, vedlikehold og påkostninger av bygninger og fellesarealer. Årlig avholdes generalforsamling hvor regnskap og budsjett gjennomgås og for eksempel påbygninger behandles. Generalforsamlingen velger et styre som tar seg av den daglige driften.

De fleste borettslag er tilknyttet et boligbyggelag.
 
Kjennetegnet på et tilknyttet borettslag er at andelseierne også er andelseiere i boligbyggelaget og at boligbyggelaget er forretningsfører for borettslaget.
Hvis du ikke allerede er medlem i boligbyggelaget, må du melde deg inn samtidig med at du kjøper en bolig i et tilknyttet borettslag.
Mange ser på medlemskap i et boligbyggelag som en forsikring for å få dekket et framtidig boligbehov. Å være medlem i et boligbyggelag gir deg blant annet forkjøpsrett når boliger selges!

Hva er ett borettslag?
Borettslaget er et eget selskap som eies av andelseierne.
Borettslagets eiendom består av bygninger med boliger og fellesanlegg, samt uteområder.
Både blokker, rekkehus, småhus og kombinasjoner av disse kan organiseres som borettslag.
 
Hva er en andelseier?
Når du kjøper en bolig (andel) i et borettslag blir du andelseier i borettslaget.
Det vil si at du eier borettslaget sammen med de andre andelseierne.
 
Borett
Som andelseier har du en rett til å bruke den bolige du har kjøpt, og rett til å bruke fellesarealene både ute og inne. Du kan også fritt selge boligen til markedspris.
 
Felleskostnader
Dine månedlige innbetalinger til borettslaget kalles felleskostnader. Disse skal dekke borettslagets totale utgifter.
Felleskostnadene dekker renter og evt. avdrag på borettslagets fellesgjeld, forsikring, forretningsførsel og administrasjon, revisjon, kommunale avgifter og utvendig vedlikehold.
 
Finansiering av boligen
Boligens totalpris er kjøpesummen du betaler til selger og din andel av borettslagets fellesgjeld. Du må selv ordne finansiering av kjøpesummen ved å bruke egenkapital og/eller ved å ta opp lån. din del av fellesgjelden overtar du automatisk når du blir eier av boligen.
 
Hvem bestemmer i borettslaget?
Det er andelseierne som bestemmer i borettslaget.
Alle borettslag skal ha et styre, som velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen har den øverste myndighet i borettslaget og her har andelseierne møterett, talerett og stemmerett.
Hvert år skal det gjennomføres en generalforsamling.
Styret har ansvaret for den daglige driften av laget og skal ivareta andelseiernes interesse.
 
Vedtekter og ordensregler
De viktigste reglene for et borettslag, i tillegg til borettsloven, er vedtektene.
Vedtektene inneholder blant annet betemmelers om hvem som har plikt til å vedlikeholde boligene og bygningen og om forkjøpsrett.
De fleste borettslag har også ordensregler for beboernes bruk av boligene og fellesarealene.
Ordensregler er mer praktiske enn vedtektene, og skal sikre alle som bor i laget et godt bomiljø og trivsel. Det er blant annet vanlig å regulere husdyrhold samt når det skal være ro i borettslaget.
 
Vedlikehold
Som andelseier har du ansvar for alt innvendig vedlikehold, også utskiftning av innretninger i boligen. Ytre vedlikehold er normalt borettslagets ansvar.
Det vil si at borettslaget har ansvar for at tak, fasader, fellesanlegg og uteområder holdes i god stand.
 
Forsikring
Hovedregelen er at bygningene er forsikring gjennom borettslaget.
Andelseier må forsikre eget innbo.
 
Forkjøpsrett
Andelseierne i borettslaget har forkjøpsrett når boliger i borettslaget selges. Det vil si at du går foran andre som ønsker å kjøpe boligen.
Dersom ingen i borettslaget bruker forkjøpsretten, er det de andre medlemmen i boligbyggelaget som har forkjøpsrett.
Dersom flere er interessert i samme bolig går den foran som har best ansiennitet, det vil si lengst botid i borettslaget eller lengst medlemskap i boligbyggelaget.
 
Dugnad
Det er vanlig at borettslaget arrangerer dugnader.
På dugnader går andelseierne sammen for å stelle og rydde uteområder og fellesområder.
En dugnad eller to i året kan spare borettslaget for store utgifter til leid hjelp, samtidig som det er en god måte å bli kjent med naboene på.

Har du bolig i et sameie, eier du en bolig som kalles for eierseksjon og som kan være i blokk, rekkehus eller enebolig.

Utleie

Du kan fritt leie ut boligen din til den du måtte ønske, og så lenge du ønsker. I noen tilfeller kan det stå i vedtektene at sameiet skal godkjenne utleie, men for at du skal kunne nektes må det må det være en saklig grunn. 

Dokumentavgift

Når man kjøper en selveierbolig må man betale dokumentavgift. Dokumentavgiften er en betaling til staten på 2,5 prosent av omsetningsverdien. Denne avgiften blir en del av den totale prisen på boligen.

Fellesutgifter

I de fleste sameier betaler beboerne fellesutgifter, som brukes til drift av sameiet, som avgifter, felles renhold og vedlikehold. Hvis sameiet har fellesgjeld, fordi de har tatt opp lån til for eksempel store vedlikeholdsprosjekter, betales også dette via fellesutgiftene hver måned. Det er lurt å undersøke hva fellesutgiftene er i måneden og hva de dekker når du vurderer å kjøpe bolig i et sameie.

I et sameie er ikke alltid alle seksjonene like store, derfor fordeles som regel fellesutgiftene ut ifra størrelsen på leiligheten. Dette kalles en sameiebrøk: Arealet på boenheten er telleren og summen av arealet på boenhetene utgjør nevneren.

Vedlikehold

Ved store oppgraderinger i et sameie kan kostnadene dekkes både via fellesutgiftene hver måned, eller det kan bli forventet at hver seksjon dekker kostnadene selv. Det kan derfor være viktig og undersøke om det er noen planer for store oppgraderings og vedlikeholdsprosjekter, og hvordan sameie tidligere har finansiert disse.  

Sameiermøte

I et sameie avholdes sameiermøte en gang i året, hvor det tas avgjørelser for sameie som drift, vedlikehold og regnskap. Her velges også et styre som tar seg av driften i mellom sameiermøtene

Denne artikkelen gir kun en kort innføring av hva det vil si å bo i sameie. Vil du vite mer, kan du kjøpe vårt informasjonshefte i nettbutikken eller les mer på lovdata.no.

Individuell nedbetaling (IN) - hva er det?

Ved kjøp av bolig i et borettslag er prisen populært sagt todelt, nemlig den pris kjøperen må betale for boligen, samt boligens andel av borettslagets fellesgjeld. Vanligvis nedbetales denne fellesgjelden med renter og avdrag via felleskostnadene - som også dekker forsikringer, kommunale avgifter, evt. fyringsutgifter, lønn/honorarer etc

Det er den gjeld som borettslaget tok opp ved byggingen, samt ved evt. senere rehabiliteringer. Denne gjelden har sikkerhet i borettslagets eiendom, dvs. tomter og bygninger. Dette er imidlertid en gjeld som den enkelte andeleier (beboer) ikke har noe personlig ansvar for.

Det er en ordning hvor den enkelte eier av boligen innbetaler den beregnede del av fellesgjelden som er knyttet til boligen, følgelig får vedkommende lavere felleskostnader.

Ordningen må være vedtatt på borettslagets generalforsamling med alminnelig flertall. Generalforsamlingen må også fatte vedtak om fordeling av ligningsmessige andeler etter andelskonto og andelsbrøk. 

Borettslagets forretningsfører må kunne administrere ordningen, i tillegg til at den må aksepteres av bankene - og selvfølgelig den enkelte andelseier. 

Det kreves altså at det inngås flere avtaler der borettslaget, andelseier, forretningsfører og bank er parter. Bankene krever også at borettslaget er med i en sikringsordning for felleskostnader. Ta kontakt med forvaltningskonsulenten vedrørende øvrige betingelser.

Ordningen er irreversibel - dvs. at har man først innbetalt andelen av fellesgjeld, kan man ikke kreve beløpet tilbakebetalt om man skulle få et akutt behov for kontanter. 

Beslutningen får dermed konsekvenser også ved evt. salg av boligen. Dersom boligen vanligvis omsettes for 1 mill. (med andel fellesgjeld kr 500.000), vil selger av en bolig hvor andel fellesgjeld er nedbetalt, måtte forvente å få kr 1,5 mill. for sin bolig. 

Dette betyr finansiering av et større beløp for kjøperen. Et poeng i sammenhengen er at borettslagene ofte kan få bedre rentebetingelser enn den enkelte andelseier.